ENEA Specialist parla la lingua degli agenti immobiliari — non quella del venditore convinto di avere sempre e comunque l'oro in mano. La doccia fredda sul prezzo la fa il report, con fonti ufficiali: tu incontri un venditore già ancorato alla realtà.
Il Filtro d'Ingresso in 60 secondi
Guarda perché questa non è la solita valutazione: dati OMI reali, rischio di zona e protocollo Zero Vincoli.
Conosci qualcuno che sta vendendo casa? Mandagli il video.
I portali stimano sugli asking price, gonfiati del 15–35% rispetto al prezzo di compravendita reale. Il cliente si innamora di un numero che non esiste.
I modelli automatici dichiarano margini di errore fino al 20%. Su un immobile da €250.000 sono €50.000 di illusione.
Medie comunali o macro-zone: la media di Padova non è il prezzo dell'Arcella né del centro storico. Via per via, i valori cambiano drasticamente.
Nessun algoritmo di portale conta piano, ascensore, condizione delle facciate, stato interno. Le voci che in trattativa spostano il 10–20% del valore.
Le stime «gratuite» servono a vendere il contatto: il numero tende ad accontentare il proprietario per farlo cliccare. È strategico, non tecnico.
Basi dati aggiornate con ritardi di 3–6 mesi, fonte non dichiarata. In un mercato che gira, è guidare guardando lo specchietto.
Risultato: incarichi fuori prezzo, annunci che invecchiano, venditori che «aspettano l'amatore». Il costo lo paga l'agente.
Range da quotazioni reali dell'Agenzia delle Entrate per comune e fascia, aggiornamento semestrale automatico. Fonte citata su ogni report.
Taglio per mq, piano e ascensore, garage a corpo con quotazioni OMI Box, stato conservativo in 8 livelli, condizione esterna del fabbricato.
Mesi reali stimati di vendita nella zona e probabilità di proposte vincolate al mutuo. Il venditore capisce da solo che «aspettare l'amatore» costa.
Obiettivo, tolleranza al rischio e intenzione di vendita prima della stima. Le lead calde (vende subito / 3 mesi) sono segnalate in tempo reale.
Il PDF dice al proprietario ciò che nessun portale ha il coraggio di dirgli. Tu raccogli un venditore già ancorato alla realtà.
| ENEA Specialist | Portali annunci | AVM generici | |
|---|---|---|---|
| Fonte €/mq | OMI ufficiale AdE (min–max, citata) | Asking price annunci | Mista, non dichiarata |
| Malus reali (piano, ascensore, esterno) | Sì, coefficienti estimativi | No | Parziale |
| Rischio di zona (mesi, vincolate) | Sì, calcolato per zona | No | No |
| Qualificazione della lead | Obiettivo + rischio + intenzione | Nessuna | Nessuna |
| Report PDF con nota metodologica | Sì, 12 pagine | No | Raro |
| A chi serve la stima | Al venditore (verità) | Al portale (contatti) | Alla banca (prudenza) |
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